地產名人堂／莊孟翰：房市將反轉　自住客再等等

房市莊孟翰房價泡沫化建商自住客台中高雄補漲囤房稅 QE

好房News記者馮牧群／專訪

一堂課竟能吸引260多位學生搶破頭報名，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰的｢不動產投資學｣，成為全校最熱門、保證爆滿的選修課程，他笑說：｢年輕學子對投資理財有興趣是好事，我將不動產與行銷學結合，就是想讓學生獲得第一線的房市動態。｣

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰。(好房News記者陳韋帆拍攝)

房市即將反轉　自住客請稍候

房市已進入後實價登錄時代，莊孟翰觀察，很多銷售案場來客量減少，建商不敢訂出離譜開價，且議價空間逐漸拉大，自住客應耐心等待市場反轉，隨著房價盤整再伺機進場，不過他提醒，像是三峽、林口、淡水、新莊、青埔、八德等高危險區，價格被墊太高，｢購屋族少碰為妙｣。

至於投資型買方，莊孟翰說，若美國QE退場央行絕對升息；政府的態度、QE何時退場所牽連的資金、利率變動是觀察重點，一般來說，房貸利率若達到3%，將影響民眾購屋意願。商用不動產投資則建議跟著陸資位移，重要原則是，供給量大的地方不適合投資，因為已無利可圖。

位置條件不同　中南部房價上漲有限

前幾年房市多頭的榮景都集中在北台灣，最近輪到中南部上演補漲行情，建商大動作購地推案，莊孟翰說，外資進入台灣都以台北為落腳首選，相較之下，台中、高雄住宅市場除了內需，並沒有外援，當房價炒作太高，在地客不願接手，就會產生問題，例如｢鄉林皇居｣與｢都廳苑｣都是一賣好幾年的案子；中南部素地多且中古屋不貴，很難如台北一般，任何題材都助漲房價。

不動產稅制欠佳　多跟國外學學

遺產稅、土增稅與營業稅的調降是當初國內資金湧入房地產的主因之一，莊孟翰比喻，台灣房價已泡沫化，但泡沫不一定會破，房市已到臨界點，現在最擔心的是泡沫被針戳破，所以政府當務之急是如何把泡沫縮小甚至消除，於是奢侈稅及實價登錄應運而生。

相較於奢侈稅及實價登錄，莊孟翰認為，近期財政部提出｢囤房稅｣並非明智之舉，這形同｢逼國內人民拿錢往外跑｣，無助提升經濟景氣，更別提政府對囤房一直缺乏明確的界定。他認為，德國的不動產稅制有值得台灣借鏡之處，德國課徵1.5%房產稅、2%的不動產交易稅以及15%資本利得稅，再針對持有第二戶以上的屋主調整稅率，如此社會紛爭相對較少。

2014年9月22日星期一