房市降溫 自住買家進場好時機
■葉凌棋
（永慶房產集團房產事業群總經理）
政府調控房市，全台房市買氣低迷，根據內政部資料統計發現，2014年全台買賣移轉交易量僅約32.1萬件，為近12年來新低，量能比2003年SARS時還少；而且，今年1~2月台北、新北、桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄等全台七大都會區，買賣移轉量也未見起色，七都交易量能持續下滑，包含台北、新北、高雄的移轉量較去年同期衰退幅度更超過兩成。
除了交易量續縮外，根據永慶價格指數，全台七大都會區2015年2月底前，不含預售屋的成交均價表現較上季全面下修，尤其北市價格創近八季新低，新北市及高雄則是近五季最低。北市今年首季房價已從歷史最高點下修6%，新北也下滑5%，全台主要都會區房價都出現鬆動，而跌幅更有擴大跡象。
由於政府調控房市，財政與稅負手段雙管齊下，不僅針對特定區非自用宅、高總價產品進行限貸外，更有查稅、加稅、升息等各項措施，現階段還要推動房地合一稅立法，致使全台房市買氣低迷，量能頻創新低。目前市場看跌房市聲浪越愈來愈高漲，更陸續出現降價求售的狀況，房價修正已成為市場普遍的認知。
舉例來說，近期房市買氣走疲，民眾進場意願低，市場對房價下修，正逐漸形成高度共識，根據最新一季永慶房產趨勢調查報告數據顯示，民眾普遍認為未來半年「不是」購屋好時機，其比重達49%，而持相反意見者僅28%，不僅較上季大減9%，更是近三季新低，顯見當前民眾對於購屋態度相當保守。
另外，調查結果也指出，全台民眾對於未來一年、一季的房價看法，看跌的比率持續擴大，其中，未來一年「看跌」房價比重為52%，更創近13季來最高。並且，全台七大都會區對未來一季的房價看法，看跌比重都多於看漲，顯示央行開始關注中南部及偏遠地區房價飆漲狀況，種種調控方式，確實使市場信心轉為保守，加上去年地方九合一大選後，新首長對區內各項重大建設規劃重新審視，引發市場疑慮，導致民眾對雙北以外區域，房價看法開始由漲轉跌，出現大幅降溫狀況。這是奢侈稅實施後，首次出現的趨勢逆轉現象，全台房市「轉冷」趨勢已全面成型。
另外，因目前政策調控房市未鬆手及明年選舉變數大等因素影響，現階段市場屋主為求脫手，發現降價求售情形也不斷攀升，統計永慶房仲網今年至2月底止，網路住宅待售物件開價資訊，全台主要都會區屋主降價情形，都較上季走高。今年首季全台有18.1%網路住宅待售物件出現降價，台北更有31%、新北有25.7%，顯示連串的房市調控政策下，顯示屋主體認到房價修正趨勢已成形，唯有「降價」，才能幫助銷售。而高總價產品更因為是政策壓抑的主要對象，且市場需求較低，降價求售的比重更高，預期修正幅度可能會更大。
由於，今年全球經濟復甦緩慢，主要國家貨幣政策均以刺激經濟、防通縮為主軸，預期整體超低利率的環境不變，即便美國開始升息，國內央行跟進的幅度有限，所以房價這一兩年大跌不易，而且無論政府怎樣調控房市，稅負如何調整，對於長期持有的自用型買方來說，權益影響極小。建議自用型買方可趁這波政府調控房市，房價回檔，積極進場看購屋。另外，對於交易量，預估今年第2季隨價格修正後，量能將較首季增加，預期今年上半年全台房市將較去年同期「價跌量平」。
最後，政府持續調控房市，加上房地合一課稅立法箭在弦上，提醒屋主要留意當前市場趨勢。整體而言，目前主要都會區房價均已出現修正，供給量過大、投資買盤重的區域（重劃區、郊區）及產品（高總價豪宅），未來價格下修幅度將會更高，建議屋主不要誤判形勢，應適度汰弱留強，避免政策因素，導致房價走跌，造成資產減損。
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