【聯合報╱永慶房產集團研究發展中心經理 黃舒衛】今年928檔期推案將再爆天量，規模還創下歷年新高，然而當「天量」成為常態，隱含什麼警訊？背後所代表的市場結構變化，未來又會如何觸動價量變化？
去年下半年開始檔期熱鬧卻旺季不旺，主要反應供需失衡、去化不順。由於今年到後年都是選舉年，買氣勢必不穩，因此建商有提早搶市、前置戰線的動機，再加上明年7月容積新制上路，帶動建商搶照，未來恐有推案膨脹，甚至淪為價格肉搏戰風險。
另方面，政府管制政策一波波，買氣今非昔比，且市場變數增多，早點上市、落袋為安，更強化供給面的天量預先發酵的現象。然而，央行持續擴大選擇性信用管制，銀行也緊縮貸款條件，買盤萎縮到只剩剛性的自住需求，連置產客都對頻頻加稅、查稅而觀望不前，更不要說過去活躍的投資客已在奢侈稅之後銷聲匿跡。
去化不易，拉長了銷售時間，讓新案變老案、老案新推、餘屋續賣，各種庫存包裝再上市的量，持續累加到市場上來，間接堆高天量。
這種現象不但發生在一手房市場，全台中古屋第2季待售量較去年同期大增37%，桃園、台中更直逼5成，也源於同樣的市場、交易情境。
但市場價量背離的僵局遲早會被打破。實價登錄制度到今年8月已上線滿2年，當初地政三法修正時，附加「實價登錄不得作為課稅依據」但書，即將被翻轉，「房地合一實價登錄」終究還是會上路。
過去國人習以購買不動產作為投資置產的首選，依據幾十年來的經驗法則，不動產增值不但能對抗通貨膨脹，而且投資收益還遠勝其他金融商品。再來，不動產交易所得稅的稅基計算，不是以市價為基礎，而是以偏低的土地公告現值為主，因此產生節稅的效果。
土增稅減半、遺贈稅率調降至10%之後，更是吸引各路資金向不動產市場靠攏，而被過度衍生為「不買全錯」的土地神話、投資圭臬。
這些傳統的觀念看來也有重新檢視的必要，尤其政策上路前的獲利了結潮已出現，購屋者絕對要認真把握。未來消費者無論持有、交易房地產，都應該有新穎而正確的因應措施，以確保身家財產在政策波瀾中，依然可以持盈保泰。
8月中，國稅局已開始用總歸戶的方式，要求所有權人按囤房稅的規定，自行勾選、區分自用住宅、非自用住宅，調控多屋族投資行為的措施已上路，多屋族屋主可以提早展開汰弱、留強的資產安排。
尤其，限貸管制的高總價產品、特定區域，乃至廣義的投資型產品，如增建產品、工業宅、老舊公寓、高價小套房，都會面臨增值空間有限、租金受益不足、買方購買門檻拉高，而形成銷售緩慢的局面。
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