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【聯合報╱徐一鳴（達一廣告董事長）】
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2013.10.01 03:31 am
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幾天前，中央銀行總裁彭淮南提到「利率不會永遠在低檔」。有些人就開始借題發揮，像台北市副市長張金鶚就說「內行人都在賣房子」。這話有意思，如果他沒賣房子，算不算外行人？
我怎麼想也不明白，市場資金如此氾濫的當下，哪有可能升利息？隨便查，就會發現代表活期性資金動向的M1b年增率明顯增加，看看金融業、保險業，為了把錢放出去傷透腦筋，眼前誰敢隨便升息，進一步降低借款意願？
對有實力的投資客來說，就算利息升到3%又怎樣？就算從銀行借資金買房，只要房價漲幅超過3%，多餘的部分就是獲利。從機會成本來說，大額存款利率才0.4%，就算房貸利率來到3%，大額存款利率頂多1.4%，只要房價漲超過1.4%就是多賺。真正影響投資意願的是房價趨勢，只要房價上漲速度快於利率就好。
因此，關鍵點在房價一年會不會漲過3%。若利率多1個百分點就受不了，那是投機客，奢侈稅實施後，這類投機客早被掃出去了。
調升利率，其實是打擊到口袋不深的自住客，外界總愛挑投資客下筆，是本末倒置。正因為打擊到數量最多的自住客，當然會讓房價下跌，卻也會有拖垮整個金融系統的巨大風險，並非央行所樂見。
對自住客來說，除非承受不住，否則沒理由賣房，以貸款1000萬為例，利率從2%升到3%，一年利息多10萬、一個月多8000元，雙薪家庭每人多4千，不算很沉重。那些說升到3%會掀起拋售潮的學者專家，聯想力太豐富了。
真會被拋售的房子，反而是低總價的房子，因為大多是收入相對低的人在買，對他們來說，每月利息增加時，沒有其他收入可挪用，更沒有長輩伸出援手，才必須拋售。
不過，多年下來，銀行對低總價的套房，不是不放款，就是利率特別高，成數特別低。就算按規定放款，每個月連本帶利的金額，都以借款人收入一半為上限，理論上借款人還有收入可支付增加的利息，因為貸款買房的人，通常都先扣除經常性開銷，剩下的才敢作為繳房貸的基礎。
真正會讓房市崩盤，反而是房價下跌，當房價跌到連自備款的部分都沒了，我想應該沒人願意持有負資產，就算還有錢繳，也不想再繳交房貸。但是，出現這種風險時，不用等到房價跌到負資產，政府早就出手救市了。
【2013/09/30 聯合報】@ http://udn.com/
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