【聯合報╱達一廣告董事長徐一鳴】幾個打算買房的年輕人先後問我:台北市房價已經連漲10年,還能下手買嗎?他們的猶豫很正常,雖然房價貴得大家哀哀叫,去看信義房屋與永慶房屋公布的9月房價數據,台北市房價竟然再創歷史新高!難怪誰都擔心買在高點、害怕買了就套!
其實,我上月在某雜誌的專欄就提到:唯有經濟崩盤,房價才會大修正。現在問還會漲多久,我也不知道,但照當前經濟趨勢來看,幾個月內會大跌的機率很小。不過,我要提醒大家:不論自住或投資,都要注重風險評估,而且風險評估要重於增值性評估。
不論投資或自住,買房最大的風險是跌價。房價什麼時候會跌,有些專家喜歡舉「擦鞋童理論」做例子,意思是,當擦鞋童都在討論投資的時候,表示市場交易達到最高峰,之後就會下跌。意思是,現在大家都在談房子,應該快跌了。
妙的是,許多人套用時,是把別人都當成擦鞋童,而不是先想一下自己是不是擦鞋童,結果疏忽了:正因為很多人擔心房價大跌,房價反而不會大跌。
套用擦鞋童理論時,還是應該像我一樣「把市場當老師」,先看市場裡是不是人人都熱烈討論漲多少、是不是沒人認為會崩盤…事實上,現在三不五時就有人以各種觀點(QE退場、升息在即)提出房價即將大跌的推論,真套用擦鞋童理論,反而證明台北市房價一點都不熱。
就算年輕人缺乏經驗與能力判斷,至少先以自己要住為主要考量,同時以當地主力購屋者(是首購族?是公教人員?)的財務能力來評估,就能規避掉大部分的風險。
道理很簡單:明知道房價有可能跌,誰還一定要下手買房?當然是自住客,尤其是那些短期內結婚生子的年輕夫妻。
在房市上漲過程中,通常會有投資客輪番接手,一旦房市真的反轉,賠錢賣得掉算幸運,最慘的是沒有自住客願意接手,那就真的悔不當初了。因為自住客已經充分考慮過工作機會、學區、購物、醫療、公共設施完善度等基本條件,以致購屋動機最強,購屋能力相對也較強,所以對房價支撐力道絕對是最強。這也就是說,那個地區的自住需求強,自然能把該地區的購屋風險降到最低,風險低,再貴投資客也敢出手。
剛好,台北市大部分區域都符合這個要求,因此,無論自住或投資,買在台北市風險都最低,這就是不管政府怎麼打、奢侈稅怎麼改,台北市房價還是繼續往上漲的原因。
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