2015年房市十大預估房價下修、賣壓出籠、鳥籠建案增

鉅亨網記者許庭瑜台北　　2014-12-23 22:49　

今年在政府打房、選舉因素干擾下整體表現疲弱，展望2015年，好房網認為接下來恐怕也不會像過去樂觀，並歸納出10大趨勢，包括：房價出現下修目標值、銷售率持續探底、餘屋賣壓出籠、「超豪宅」低調領風騷、房貸利率走揚、首購族成主要買方、鳥籠建案增加、三大都會區推案減少1500億，以及開發金字塔地下室客源。

《好房網不動產市場週報》社長倪子仁表示，由於房市不如過去火熱，建商不應再用去年以前的房價標準來賣房子，讓利少賺點錢、降價換好成交量才是王道，另外，建商應避開推案爆炸的熱門地區，以免多殺多而傷到自己。

房價估下修1-2成新屋銷售率持續探底

倪子仁指出，房價下修將會是2015年的趨勢之一，從台灣及全球景氣面來觀察，整體景氣面將面臨嚴峻的挑戰。預估2015年台北市新屋房價將下修一成，新北市將下修一成五，桃園與新竹將下修二成為購屋滿足點。整體平均房價應該以『盤跌』來看待。

此外，新屋銷售部分也會繼續走低，2014年台灣新屋的銷售率僅在30-35%之間，觀察2015年，受推案量萎縮及總統大選效應的影響，銷售率要拉升的難度高。預估北台灣整體的銷售率將在三成左右，建案要有所表現，惟有降價才能有效提升銷售率。

低調超豪宅現身房貸利率走高

至於豪宅市場，倪子仁則認為「超豪宅」將會低調出現，但仍造成話題。根據了解，不少建商在信義計畫區推出的還宅建案，將在明年上路，且每坪價格將會在300-400萬元，恐怕再創新天價。加上台中七期將有豪宅喊出破百萬元一坪的新天價，高雄美術館特區也有超豪宅將推出，因此可預見2015年，3大都會區的超豪宅將成為引領房市風騷的焦點。

不過隨著房價不斷走高，為了冷卻這樣的情況，央行也會開始出手，央行彭總裁就曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔。市場預估2015年將出現上調的動作。明年土建融及房貸利率的上調，建商資金的調度與壓力將愈來愈大，惟預估調整的幅度不會太大，房貸平均利率將在3%以內。

推案量大地區賣壓出籠首購族成買方主力

近幾年台灣某些地區推案量相當大，像是淡水、新莊、林口、桃園、八德、竹北等地區，不過倪子仁認為，在房市買氣未起色影響，這些區域的來人與成交組數明顯滑落，購屋者出現嚴重的觀望心態，加上大量體的可售戶要出售，在買氣未見回升之際，建案上演大車拼的搶客大作戰，後市更恐在房市『多殺多』下，未蒙其利反受其害，房價將持續探底。

在買家方面，投資客慢慢離場，首購族將會成為最重要的主力，且受台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區輕移民，總價800-1500萬元總價的產品，成為市場推案的主力總價帶。

北市鳥籠建案增加賣方讓利成關鍵

受到高房價影響，近年推出的建案往往朝向低坪數靠近，倪子仁發現，北市鳥籠建案愈來愈多，且他強調，就算柯文哲上任台北市長後，都更也並非容易事，因此台北市新推建案的基地將持續鳥籠級化，基地小於100坪的鳥籠級建案，將達北市建案的二成。

而在2015年建案的成敗關鍵上，倪子仁提到，讓利將會成為重要因素，各工地的成交市況與建商的訂價脫離不了關係，是故建商如何讓開價能更貼近購屋者的預期價格，成為建案成敗的重要關鍵。

3大地區總推案金額減僅台中成長

從房市景氣面來觀察，預估北台灣2015年全年的推案量為8300億元，較2014年的9800億元縮減約15%的推案量；不過台中都會區推案量，在北部建商大舉入侵下，仍有一定火紅的演出，預估2015年全年推案量將較2014年的1500億元成長約一成左右，推案量有1700億元的水準，至於高雄都會區則預估較2014年的1200億元，減少至1000億元的量體。

整體預估2015年三大都會區的推案量，仍有1.1兆元的量體，較2014年的1.25兆元推案量，下修了1500億元的量體。最後倪子仁提到，金字塔底層的客層已經越來越難找，未來恐怕將會開始尋找金字塔地下室客層。

面對明年台灣房市，倪子仁強調，房價緩著陸的跡象已愈來愈明顯，建商推案不要逆勢而行，應該讓已走了10年多頭的台灣房市休息盤整一段時日，房市才能再有回春的機會。