范世華房地產講師，智庫雲端有限公司負責人，兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷，發表過數本不動產的暢銷著作之後，已晋升為出版發行人，並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。

台灣高住房自有率結構　扭轉房市新取向

文／范世華

想要扭轉中國人固執於買屋置產的基因觀念能有所改變，並不是件容易的事，長久下來中國人習以為常的購屋置產態度，所謂「有土斯有財」的觀念，都是隨著長一輩的教養觀念，一代一代傳承下來的。

我們現處的這個世代，老一輩的人家所經歷的奮鬥過程都是嘗盡了苦難和煎熬，靠著一點一滴的努力和辛苦的累積，其一生的目標多半也都是為了拼得一棟房子，一定得靠購買房地產，才算是真正擁有財富，並得以傳承子孫。而在這個世代的社會中堅份子，普遍也都被教育著一種觀念，千萬不可以輕易變賣房子，否則就是一種「破產敗德」的行為。

高住房自有率，反應出房地產所有權的社會結構

而國人對於財產觀念的基因，在經濟成長環境與社會整體共同的意念之下，便形成了「購產積極」與「售產消極」的氛圍，也造就了台灣高達近九成的住房自有率，這就等於是台灣平均每十個人就會有九個人，若非個人已經擁有房子、就是同一戶的親屬已經擁有了房子。

而大多數的年輕人可能感到困惑，明明周遭的同學、朋友都還是無殼一族，怎麼說台灣有將近九成的住房自有率？這個問題其實反應出，高住房自有率的台灣房地產所有權之社會結構，多數的房地產普遍皆為年齡較高的長者所持有，但是老一輩的人都已經擁有了房地產，並不表示中間世代或是新一世代的年輕人就沒有置產的需求和購屋夢。

房市經過「奢侈稅」、「實價登錄」以及政府各項「打房」措施，對於房市持續不斷的抑制，整體市場觀望的氣氛濃厚，房地產市場的成交量一下子不見了，可是當這種非經濟性因素的問題所影響的結果告一段落，「打房」議題沉澱過後，回到市場的經濟面，真實的需求及交易量終究還是又補了回來。（2013年房屋買賣移轉棟數又回到了36萬棟以上）

新的購屋型態改變，未來房價可能兩極化並存

不過在新的需求趨勢方向，現在購屋的型態也有了一些改變，由於老一輩的長者在匱乏的時代背景中成長過來，對於購屋的動機純粹是使用需求，只期望最單純的「有就好了」；但是年輕新世代的族群，對於購屋的動機，因為至少已經有了父母親的房子可以住，不用擔心「沒有」的問題，所以如果要買，就一定會要求「好的」！

於是在房地產市場持續維持在一個高自有率的情況當中，經過「打房」議題沉澱過後，真正的住房動機對於整體房價結構性的改變，價格的決定將會由「供、需」轉為「質、量」的變化，「不好的」房子想賣卻沒人要、「好的」房子大家想買卻找不到！

因此在「實價登錄」頻創新高的事實當中，其實也透露出一種房價上的特殊訊息，所謂的「市場均價」，區域性平均單價的統計性數據，將難以做為購屋和買屋參考價格的決定標準。也就是即使在同一個區位的房地產價格，極有可能會出現天差地遠的情形，豪宅的「天價」和某部分的平民住宅「地板價」同時存在的事實，將不足為奇。

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2014年1月20日星期一