專家論市／做好四準備 安度變局
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| 2014/01/12 | ||
【經濟日報╱葉凌棋】美國量化寬鬆（QE）退場在即，市場眾說紛紜，有人擔心這將吹起升息的號角，更有人擔心全球資金的挪移會殃及市場穩定，其中，價格連年翻高的房市走勢最受矚目。
有鑑於經濟復甦態勢明朗，美國將在今年1月開始縮減購債規模。從宣布後的全球主要國家股市表現來看，多以翻揚的紅盤慶祝，可見市場對QE退場的解讀，不單是印鈔效應開始退場的面向，裡面更蘊含著對市場谷底反彈的確認，及對明年經濟有力復甦的期待。然而在政策轉向過程中，為確保經濟發展的成果、信心不受損，美國聯準會也同時保證升息的時間不會來得那麼早，即使失業率達標，也絕不輕言收回刺激擴張的低利工具，況且日本才正要啟動無限量的量化寬鬆，而歐洲剛於11月再次降息，因此全球資金充沛的投資環境並不會隨著美國QE退場而落幕，超低利率的主旋律尚未止歇。 然而從去年5月開始的各輪QE退場預告，所引發的市場預演結果可知，除了東北亞幾個外匯存底基礎厚實的國家，能力抗波瀾外，亞幣普遍有趨貶現象，故「匯率」將成為投資國外金融商品、資產的最關鍵風險。過去誘人的高固定收益很快就會被匯損吞沒，而投入流動性受限的陌生市場，更可能讓投資人血本無歸，建議有關單位應該主動善盡揭露風險之責。 經濟前景轉佳、利率條件超低，不但是產業發展的良機，也是支撐房市持穩向上的沃土。從永慶房產集團去年第4季的調查，高達44%的消費者仍看漲今年房價，即可證明。然而，房市這波多頭格局，雖在金融海嘯期間稍有盤整，但整體向上的趨勢已經讓消費者產生「居高思危」的觀望心理。因此面對今年多空交戰的市場氣氛，消費者不但要理性、冷靜面對紛陳的訊息，還要參考專業的判斷，預先做好四大準備，做出精確的行動，才能安度變局。 首先，與其期待「價格修正」，不如做好進場的準備。 由於今年的房貸利率不會有明顯波動，再加上政府未壓抑合理的住宅需求，自住或長期置產的剛性需求可望維持穩定的交易量，因此房市仍將延續「價平、量微縮」的趨勢，很難期待今年價量盤勢有結構性的修正。等待時機不如積極找「好產品」、「好價格」，否則只是虛耗青春、徒增晚進場的購屋負擔。 第二，識別風險，選對區域。 以目前主要都會區申請建照的數量，配比當地的人口、戶數推估的銷售胃納量，以及之前的買賣移轉量來觀察，台北市一地難求，價格支撐力道最強，愈經市場淬煉，更顯珍貴價值。而新北市除鄰北市的第一環，能享受北市房價外溢效果以外，有交通、建設利多的第二環，包含汐止、土城、新莊、深坑、五股仍具補漲潛力。 因此，整體市場固然可以持穩，甚至向上，但投資盤過重、生活機能仍差、價格漲幅過高的地區，最快在今年下半年就會產生賣壓。建議消費者往生活機能完整的區域找屋，寧可找屋齡大一點、坪數小一點的產品，保值的效益才能彰顯。 第三，掌握趨勢，選對產品。 過去市場由投機客帶起的激情已不再，再加上銀行放款審查趨嚴，目前自住及置產保值買盤才是主力，因此總價市場是牽動成交的關鍵因素。而環諸世界的潮流以及台灣的現況，過大坪數、總價負擔過高的產品將遭逢考驗。因此，無論是自住或置產的消費者，考量到市場潮流，中、小型住宅絕對是首選。 第四，寬抓房貸負擔，避免無謂損失。 超低利率終有緩升的一天，對於置產客，尤其是多屋族、財務槓桿過大，或仍沉溺在寬限期者，付款壓力勢必大增。自住客應妥當規劃家庭收支，避免影響生活品質，也會造成財務風險。建議至少要有兩年內升息到3%的風險意識，讓自己游刃有餘。 馬年是個有衝勁，但也需要有能耐的一年。全面揚升、雞犬升天的時代終將過去，個別表現的趨勢將成為轉型的特色。儘早準備、耐心等待、預先出招，就可以開心豐收。（作者是永慶房產集團房產事業總經理） | ||
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