《名家觀點》二線城市 將成一級戰區

鉅亨網新聞中心　(來源：聯合報系/udndata.com)　2012-12-07 07:59:42　    Blog談新聞  評論(0)  下則

葉凌棋

淡海新市鎮土地高價標脫，為低迷的房地產市場注入一股強心針。隨著全球主要國家領袖大換血後，後續刺激經濟成長方案將陸續出爐，國際上不管是政治、經濟能見度提高下，台灣房市今年成交量32萬棟，已經到了谷底，明年將呈現價平量回溫、全年成交量上看35萬棟。

永慶房產集團對明年房市最新購屋調查趨勢顯示，未來一年36%民眾認為房價將上漲，30%看跌，19%則持平，民眾對價格看法仍陷入分歧。

今年房地產市場延續去年低迷的量能，除了受到奢侈稅的干擾外，政府又端出豪宅限貸令、第2屋貸款不得超過六成、實價登錄、實價揭露，以及金管會對壽險業者的七道禁令，讓房市無論在價、量均無太突出表現，回歸基本面。

北台灣房市大致上可以分為4圈。第1圈台北市中心，精華地段產品總價以3,000萬元至6,000萬元成為主力買盤；第2圈像是內湖、文山等台北市外圍區域，在相對低總價、低單價下，區域物件銷售順利，產品總價1,500萬元至3,000萬元為主。

第3圈範圍擴大到新北市，如汐止、淡水、五股等，在低總價、低單價下吸引台北市買盤進場；第4圈則是落在桃園南崁、蘆竹、桃園市中心及八德等區域。

北台灣房市在第2圈以外都有一個特色，就是擁有交通建設題材，加上房價相對低檔，讓台北市中心客戶積極搶進，帶動區域買氣熱絡。

麗寶建設、湯泉國際昨天高價標下的淡海新市鎮大面積土地，其中湯泉國際還以每坪土地單價46.9萬元搶下，創淡海新市鎮土地標售最高紀錄，就是著眼於未來區域房市自住買盤仍持續熱絡，才會大動作出手搶標。

今年以來，淡水買氣居高不下，連續5個月成為新北市移轉動數最高區域，加上淡水輕軌拍板定案、淡海大橋也即將啟動，兩大建設預計2018年完工，區域利多會持續發酵，多頭格局仍未走完，即使今年房價上漲達13%，但單價仍在2字頭以內，總價也在3,000萬元內，市場接受度仍高，明年淡水價格仍有機會持續緩步上升。

中南部市場部分，台中除了七期以外，太平區房價仍在1字頭，也是首購族或是換屋族能力可負擔的區域。去年奢侈稅至今，平均房價漲幅達10.09%，也相對穩定；高雄方面，房價基期相對較低，加上大型建設像是國泰、興富發等揮軍南下帶動，去年中至今，平均房價漲幅達18.09%，漲幅有跑得比較快一點，但仍在市場還能接受的範圍，預計明年仍有機會平穩上揚。

不少房價相對較低的區域，深受外在買盤青睞搶進。不過，仍有部分區域漲勢過快，必須「停、看、聽」的地區，像是新莊副都心近幾年來在建商積極推案，加上短線投資客搶進下，成為供給量過剩的區域，價格也較難上攻，陷入急漲後的盤整期。

另外，桃園青埔地區也是繼新莊副都心後，下一個值得「停、看、聽」的區域。今年年中區域內住宅預售推案仍看得到1字頭，但現在平均推案價格已達25萬元，有往3字頭邁進的跡象，半年內每坪房價至少上漲6、7萬元，漲幅有過快情形，若區域內房價仍持續快速向上挺進，預計明年桃園青埔房價將達「滿足點」。

（本文由永慶房產事業群總經理葉凌棋口述）

【記者陳美玲採訪整理】